Tekst: Karolina Szczerbowska

Wykonanie ocieplenia budynku jest bez wątpienia bardzo dobrą decyzją i inwestycją na przyszłość. Dom dobrze ocieplony jest nie tylko komfortowy dla mieszkańców, ale i jego wartość jest wyższa. Termoizolacja to istotny element, który należy wkalkulować zarówno w budowę nowego domu, jak i w koszty modernizacji starego.

Warto też wiedzieć, że termomodernizacja budynku wiąże się również z kwestiami formalno-prawnymi.

Jeżeli nie mamy czasu lub głowy do spraw formalno-prawnych i diagnostycznych, to najlepiej skorzystać z usług doradztwa budowlanego. Doradca techniczny i budowlany pomoże w kwestiach formalnych, ale również w organizacji ekip, prac i dostaw materiałów. Doradztwo budowlane to opcja korzystna dla wszystkich, pozwalająca na m.in. wykonanie docieplenia budynku zgodnie z obowiązującym prawem.

Jeżeli podczas docieplania domu zdecydujemy się zadbać o kwestie formalne i diagnostyczne sami, tonależy pamiętać o następujących kwestiach:

Na samym początku musimy zastanowić się kiedy i jak był budowany nasz budynek i zlokalizować którędy ucieka ciepło. Najczęściej są to ściany zewnętrzne, fundamenty, dach. Ciepło ucieka też przez mniejsze i większe mostki termiczne. Dlatego najlepiej przeprowadzić audyt energetyczny budynku. Wskaże on miejsca, elementy, które wymagają docieplenia, uszczelnienia lub całkowitej wymiany. Warto również skorzystać z badania termowizyjnego obiektu.

Jeżeli chodzi o formalności prawne to istotną kwestią jest sprawdzenie czy wymagane jest pozwolenie na budowę czy nie, a jeżeli nie. Jeżeli nie, to jaka ścieżka formalna dotyczy naszego przypadku.

Przeprowadzając docieplenie budynku czyli termomodernizację często nie ograniczamy się jedynie do docieplenia ścian czy dachu i dodatkowo, ale także decydujemy się np. na wymianę instalacji grzewczej czy wymianę stolarki okiennej i drzwiowej.

W zależności od tego, jakie prace planujemy przeprowadzić, my jako inwestorzy musimy dopełnić odpowiednich formalności. Przy niektórych pracach może okazać się konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę.

Ogólnie „Prawo budowlane” (Dz. U. Nr 89. Poz. 414 z późn. zm.) a dokładnie art. 29 i 30 przewiduje, że:

• Budynek nieprzekraczający 12 m wysokości można ocieplić bez pozwolenia na budowę oraz zgłoszenia
• Budynki powyżej 12 m, ale nie wyższe niż 25 m wymagają zgłoszenia
• Budynek o wysokości powyżej 25 m w przypadku docieplenia wymaga pozwolenia na budowę.

Jeżeli prace związane z dociepleniem budynku wychodzą poza definicję docieplenia, to wtedy będzie wymagane  stosowne zezwolenie nawet jeżeli budynek nie przekracza 12m wysokości.

Na przykład termomodernizując w budynek wielorodzinny będziemy chcieli w ramach docieplenia wymienić okna zmieniając ich parametry, czy też zamurować i/lub wykuć nowe okna, to takie prace wpisują się już w pojęcie przebudowy obiektu w zakresie przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych. Będą zatem wymagać pozwolenia na budowę nawet jeżeli wysokość budynku jest mniejsza niż 25m.

Należy także zwrócić uwagę na zapisy Prawa budowlanego mówiące o tym, że „w przypadku robót budowlanych polegających na dociepleniu budynku, obejmujących ponad 25% powierzchni przegród zewnętrznych tego budynku, należy spełnić wymagania minimalne dotyczące energooszczędności i ochrony cieplnej przewidziane w przepisach techniczno-budowlanych dla przebudowy budynku”.

trzeba także znać wytyczne prawa związane z materiałem jaki chcemy zastosować do ocieplenia budynku. Materiały, które można zastosować zależne są m.in. od tego co docieplamy: strop, ściany, dach, czy jest to oddzielenie pożarowe czy nie, na jakiej wysokości chcemy dany materiał zastosować itd. Tych kwestii również dotyczą zapisy prawne. Dokładne informacje i wytyczne na ten temat znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75.poz.690 z późn.zm). Przykładowo rozporządzenie określa wysokość, na jakiej można stosować styropian na budynku – zgodnie z Dz.U. Nr 75.poz.690 z późn.zm. styropian można mocować na elewacji jedynie do wysokości 25m. Powyżej ocieplenie musi być wykonane z materiałów niepalnych.

Na kwestie formalno-prawne oraz sposób wykonania termoizolacji mają wpływ także następujące czynniki:

• Czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków,
• Czy budynek znajduje się na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
• Czy budynek znajduje się na działce z łatwym dostępem i miejscem do wykonania termoizolacji;
• Czy działka na której znajduje się budynek, jest tzw. „działką po obrysie budynku” i po wykonaniu termoizolacji budynek będzie wystawał poza działkę, będzie wtedy wchodził w cudzy teren i/lub w pas drogowy;
• Czy realizacja docieplenia naszego budynku,wiąże się z wejściem na działkę sąsiednią np. rusztowaniem, a jeśli tak, to czy mamy zgodę osoby posiadającej tytuł prawny do tej nieruchomości na realizację prac.

Powyższe kwestie są jedynie zarysem spraw formalno-prawnych i diagnostycznych. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie i dla niego opracować odpowiedni tok postępowania zarówno formalno-prawnego, jak i realizacyjnego.

Co więcej do termomodernizacji należy podchodzić kompleksowo i nie podejmować pochopnych decyzji. Może się bowiem okazać, że wykonane ocieplenie bez odpowiedniej wcześniejszej diagnostyki nie przyniesie oczekiwanych efektów.

Inwestycja związana z termomodernizacja budynku wiąże się z wieloma kwestiami formalno-prawnymi oraz konieczną diagnostyką. Skorzystanie w tym przypadku z doradztwa technicznego i/lub doradztwa budowlanego pozwoli nie tylko zaoszczędzić nasz czas, ale przede wszystkim da pewność, że nasze docieplenie budynku będzie wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami, pozwoli nam zidentyfikować i zminimalizować ryzyko, co w konsekwencji przełoży się realnie na zysk dla naszego portfela.